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Você sabia que o despejo de inquilinos inadimplentes não precisa mais passar, necessariamente, por um processo judicial?
Desde 2022, a Lei nº 14.216 e alterações da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permitem a realização do despejo extrajudicial, um procedimento feito diretamente em cartório, de forma mais rápida e menos burocrática.
Neste artigo, você vai entender o que é o despejo extrajudicial, como ele funciona, em quais situações é permitido, e quais são os cuidados necessários para aplicá-lo corretamente.
🏠 O Que É Despejo Extrajudicial?
O despejo extrajudicial é um procedimento que permite ao locador retomar a posse do imóvel sem precisar entrar com uma ação na Justiça, desde que o contrato de locação esteja em dia e exista inadimplência comprovada do inquilino.
O processo é feito em cartório de notas, com o apoio de um tabelião e um advogado, garantindo segurança e validade jurídica.
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⚖️ Base Legal do Despejo Extrajudicial
A possibilidade foi criada pela Lei nº 14.216/2021, que atualizou dispositivos da Lei do Inquilinato e do Código de Processo Civil.
Ela autoriza o uso do cartório para realizar o despejo em casos específicos, sem a necessidade de processo judicial demorado.
🧾 O objetivo é desburocratizar e agilizar o encerramento de contratos de locação com inadimplência.
⏱️ Quando o Despejo Extrajudicial Pode Ser Usado?
O despejo extrajudicial não se aplica a todos os casos. Ele pode ser utilizado apenas quando:
✅ O contrato de locação possui cláusula expressa que autoriza o despejo extrajudicial;
✅ O inquilino não pagou o aluguel e foi formalmente notificado;
✅ Todas as partes possuem advogado acompanhando o processo;
✅ Não há menores de idade ou pessoas incapazes residindo no imóvel;
✅ Há consenso legal quanto ao término do contrato.
⚠️ Em caso de desacordo ou resistência, o procedimento deve seguir para via judicial.
🧩 Como Funciona o Processo de Despejo Extrajudicial
O despejo extrajudicial segue etapas bem definidas para garantir segurança jurídica:
1️⃣ Notificação do inquilino via cartório, com prazo para pagamento ou desocupação;
2️⃣ Se o locatário não regularizar, o advogado do locador solicita o despejo ao tabelião;
3️⃣ O tabelião certifica a inadimplência e lavra a ata pública do despejo;
4️⃣ O oficial de justiça ou representante do cartório acompanha a desocupação do imóvel;
5️⃣ O imóvel é restituído ao locador, que pode reaver a posse de forma legal e segura.
📋 Todo o procedimento é documentado e possui validade jurídica plena.
🏛️ Vantagens do Despejo Extrajudicial
✅ Agilidade — o processo pode ser concluído em até 30 dias, enquanto o judicial leva meses ou anos;
✅ Menor custo — dispensa taxas judiciais e longa tramitação;
✅ Segurança jurídica — todo o trâmite é feito com respaldo legal;
✅ Economia de tempo e recursos para o locador e para a imobiliária.
💡 Ideal para proprietários e imobiliárias que buscam resolver inadimplências com eficiência.
⚠️ Cuidados Necessários
Antes de aplicar o despejo extrajudicial, é importante:
- Verificar se o contrato de locação contém cláusula específica que autoriza o procedimento;
- Manter toda a comunicação documentada (notificações, e-mails, recibos, etc.);
- Garantir acompanhamento jurídico para evitar nulidades;
- Avaliar a situação familiar do inquilino, especialmente se houver menores de idade;
- Respeitar o prazo de notificação previsto em lei (geralmente 30 dias).
⚠️ O despejo irregular pode ser anulado judicialmente e gerar indenização ao locatário.
🧾 Documentos Necessários Para o Procedimento
Para solicitar o despejo extrajudicial em cartório, é necessário apresentar:
- Contrato de locação com cláusula de despejo extrajudicial;
- Notificação prévia do locatário;
- Comprovantes de inadimplência (boletos, extratos, recibos não pagos);
- Documento de identidade das partes;
- Procuração dos advogados.
📑 O cartório analisará os documentos antes de iniciar o processo.
💬 Perguntas Frequentes (FAQ)
1. O que é o despejo extrajudicial?
É a retomada do imóvel por inadimplência, feita em cartório, sem processo judicial.
2. Preciso de advogado para fazer o despejo?
Sim, tanto o locador quanto o locatário devem ter advogados.
3. O despejo pode ser feito em qualquer cartório?
Apenas em cartórios de notas habilitados.
4. E se o contrato não tiver cláusula de despejo extrajudicial?
O caso deve ser resolvido pela via judicial tradicional.
5. Quanto tempo leva o processo?
De 15 a 45 dias, dependendo da resposta do inquilino.
6. O despejo pode ocorrer com menores de idade no imóvel?
Não. Nesse caso, só é possível via judicial.
7. Há custos envolvidos?
Sim, há custos de cartório e honorários advocatícios, mas são menores que os de um processo judicial.
8. O locatário pode recorrer?
Sim, ele pode apresentar defesa judicial se entender que há irregularidade.
9. Posso pedir despejo por outros motivos, além de inadimplência?
Não. O despejo extrajudicial é exclusivo para casos de falta de pagamento.
10. O cartório pode recusar o pedido?
Sim, se houver falta de documentos ou desacordo entre as partes.
🧩 Conclusão
O despejo extrajudicial é uma inovação que traz mais agilidade e eficiência para o mercado de locações.
Quando feito de forma correta e com assessoria jurídica especializada, ele garante segurança ao proprietário e transparência ao inquilino.
No entanto, é fundamental respeitar as condições legais e éticas, evitando conflitos e prejuízos.
⚖️ Sempre consulte um advogado imobiliário antes de iniciar o procedimento.
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